Se loger quand on est indépendant

Quand on est s'établit comme indépendant, il est préférable de ne pas envisager de déménager dans les premières années. En effet, il est très difficile de trouver à se loger dans ces circonstances.

Le problème

Si on établit la "vraie" hiérarchie sociale française (vue par le banquier qui doit vous octroyer un prêt, ou par le propriétaire qui envisage de vous louer un logement), on trouve tout en haut de la pyramide, les fonctionnaires et haut-fonctionnaires, au revenu solidement garanti par l'état.

Ensuite viennent les salariés des organismes d'état ou assimilés ("pseudo-fonctionnaires") : SNCF, EDF, organismes sociaux, etc..., là encore indéboulonnables.

Suivis des salariés du privé en CDI, des salarié en CDD, des intermittents et saisonniers, et enfin, en queue de peloton, les RMIstes, les chômeurs, les indépendants, et finalement les SDF qui ferment la marche.

Cette classification peut sembler exagérée et arbitraire, mais traduit bien la considération qu'exprimera votre banquier quand, nouvellement établi comme indépendant, vous irez, la bouche en coeur, lui demander un prêt immobilier.

La location n'est pas plus facile, bien au contraire. En plus d'un revenu de 3 à 5 fois le loyer, on vous demandera une caution de vos parents (dur, dur, quand on a plus cinquante ans).

Et vous verrez, au cours de la visite de ce petit appartement à louer qui vous plait tant à vous et votre épouse, la moue de l'agent immobilier quand vous lui annoncerez que vous vous venez de vous lancer comme freelance. Il vous expliquera que pour lui, bien sur, ce n'est pas un problème, mais que « le propriétaires recherche en priorité des salariés, fonctionnaires de préférence. Enfin, je vais voir si ça passe ... ». Et malheureusement pour vous, ça ne passe pas.

Donc, quand on commence comme indépendant, se loger, c'est la galère.

Si vous êtes passé par la case chômage auparavant, mauvaise pioche, c'est encore plus dur. Au bout de quelque mois aux ASSEDIC, votre banquier de 30 ans ne vous connaît plus.

Premier conseil, évitez à tout prix d'avoir à changer de logement dans les premières années de votre nouvelle carrière.

Savoir profiter d'une opportunité unique

Quand vous débutez, vous allez avoir une opportunité unique, si vos affaires démarrent bien : votre résultat de première ou deuxième année est artificiellement gonflé du fait de la faiblesse des charges appelées.

Vous allez avoir un résultat qui peut être facilement supérieur de 30 à 50% à ce qu'il aurait du être en régime établi. Il s'agit là d'une occasion unique à ne pas manquer, d'aller montrer votre déclaration de résultat aux prêteurs que vous pourrez approcher, grâce aux courtiers. 

Justifier ses revenus

Vous allez devoir justifier vos revenus, que ce soit pour une location, ou pour un achat. Parmi les documents qui peuvent servir à obtenir la confiance de votre banquier, les plus courants sont :

• vos avis d'imposition (si vous avez plus d'un an d'exercice)
• la déclaration 2035
• le chiffre d'affaires encaissé et facturé sur la péride en cours (même si en EURL)
• les contrats signés, les commandes reçues
• en EURL, le juridique si celui-ci indique la rémunération du gérant

Pour ma part, j'avais monté un dossier avec avis d'imposition N-2, N-1, 2035 N-1 et partielle N avec projection année complète, contrats des deux dernières années et en cours, relevés de compte perso sur l'année N-1 prouvant la réalité des encaissements et des rentrées. Le banquier s'est surtout focalisé sur les 2035.

Les courtiers

Les courtiers peuvent vous être utiles, dans la mesure où ils vont faire une première évaluation de votre dossier, et vont ensuite vous aiguiller vers la (ou les) banque qui peut traiter votre dossier. N'hésitez pas à contacter plusieurs courtiers. Avec le même dossier, j'ai eu droit d'un côté à un "Mais, cher Monsieur, vous n'y pensez pas. Ce n'est pas sérieux", alors qu'un second courtier accepté mon dossier pour ensuite me permettre de rencontrer 3 banques (sur lesquelles 2 ont suivi, dont celle avec laquelle j'ai finalement fait affaire).

Il faut aussi savoir aussi que passer par un courtier n'entraîne aucun surcoût, car il est rémunéré par la banque.

Mettre les banques en concurrence

Donc sur mon dossier, j'ai eu 2 banques par l'intermédiaire d'un courtier, plus ma "banque de 30 ans" (après avoir beaucoup insisté).

On pourrait penser qu'avec exactement le même dossier, les 3 offres auraient été pratiquement identiques. Il n'en est rien: taux de base différents, primes d'assurances différentes, durées maximales différents. D'un côté un prêt qui devait absolument se terminer avant mes 75 ans. De l'autre, un prêt allant bien au delà (et sans assurance au dela de 75 ans).

Et concernant le risque lié à un traitement de longue durée, là encore des résultats totalement différents : d'un côté visite médicale obligatoire, et surprime de 0,30%. De l'autre (à qui j'avais communiqué le compte rendu de la visite médicale de la première), aucune surprime....

Pret hypothécaire ou pas?

On vous fait en général croire que le prêt doit être hypothécaire, avec une garantie dite de premier rang pour le prêteur. En fait, il n'en est rien. Un bon prêteur se contentera d'une "inscription de privilège de prêteur de deniers", qui vous coûtera moitié moins cher, car on évite les frais d'hypothèque.

Vous pouvez aussi vous tourner vers des organismes de cautionnement spécialisés, qui eux aussi se contenteront de ce privilège de prêteur de deniers.

Faire baisser les coûts

Bien sur, ce qui vient à l'esprit en premier, c'est de faire baisser le prix du bien, donc d'obtenir une (forte) réduction du vendeur, ce qui, en ces temps troublés, est souvent possible.

Mais vous pouvez aussi faire baisser la commission de l'agence immobilière, qui elle aussi est entièrement négociable (on vous brandira les "honoraires officiels de la fédération", mais ils ne constituent absolument pas une obligation).

Le Notaire

Celui-ci est l'officier ministériel obligatoire pour la conclusion de l'acte de vente. Ne vous laissez pas imposer le notaire du vendeur, et n'hésitez pas à prendre votre propre notaire. D'abord, cela n'a aucun effet sur les coûts, ensuite, votre notaire est votre conseiller. Cela fait partie de ses honoraires, de vous conseiller et guider. Il peut vous éviter bien des erreurs. Faites le intervenir à la signature du compromis (faites lui revoir avant de signer, pour vérifier qu'il n'y a pas de "loup").

Que peut-on facturer à son activité professionelle?

Cela dépend de son statut, et de savoir si on est locataire ou propriétaire.

La quote-part doit être basée sur une clé de répartition justifiable (m2).

Dans le cas où on facture un loyer, celui-ci doit être à un prix "de marché". Il doit y avoir un "accord de location", et le loyer doit être déclaré comme revenus foncier

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